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美国房产转让手续及细节解析

发布时间:2019-09-06文章来源:网络
? ? ? ?说到美国买房卖房,房契转名是很多人关心的话题,美国产权转移是房产交易中最重要的一个环节,所谓产权转移,也就是产权证上要更改名字,俗话称房契转名。房契转名的确看起来就是签个字改个名字这样简单,但事实上需要了解的知识却很多。房契转名可以简单的归纳为两种,一种是有偿转让就是正常的房屋买卖,还有一种是无偿转让例如赠与。
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美国房产转让手续及细节解析
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?一、有偿转让?
? ? ? ?所谓有偿转让很容易理解就是普通房屋买卖交易的过程了,交易双方聘请经纪人,在办理过户的时候签字即可,基本上由律师把关,所以不会有太多的纠纷和问题产生。
? ? ? ?但是有偿转让存在一种情况,就是把房子以非常便宜的交易价格出售。
? ? ? ?比如叔叔把一套价值60万的房产以20万的价格就低价出售给侄子。看起来没有什么问题,但里面涉及很多内容。
? ? ? ?第一就是产权保险,这套房产的交易价格是20万,购买这套房产的侄子需要重新购买产权保险。但是产权保险的理赔额是根据房屋的价格来定的,也就是说这套房屋一旦出现产权问题,产权公司只能根据20万来计算理赔额。第二,是缴税方
? ? ? ?这里面可能涉及的税主要有两项:交易税和资本增值税。
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1、交易税
? ? ? ?购买房屋的时候卖家要缴纳交易税,交易税的多少也是根据房屋交易价格计算的。
? ? ? ?以刚才的例子来讲,如果是按照正常市场价格缴纳交易税60万的房子,价格超过50万的房产税率是1.825%,需缴纳60万×1.825%=10950美金的交易税。如果是20万的价格,税率更低只有1.4%。那么20万 ×1.4%=2800美金。所以从交易税上来看可以节省很多。
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2、资本增值税
? ? ? ?如果这套房产是用于自住没有问题,但是如果这是一栋投资房,将来卖房的时候就会涉及到另外一项税,就是capital gains。还是刚刚的例子,过了几年侄子想要卖房,这个时候这套房子的市场价格已经涨到70万了,70万-20万(当初购房的价格)=50万(需要缴纳 所得税的部分),像capital gains的税率非常高,差不多要15%。那么50万×15%=75000美金(资产所得税)。
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?二、无偿转让?
? ? ? ?所谓无偿转让就是赠予,如果想要办理无偿转让,手续上要比有偿转让容易很多。做无偿转让只要去两次律师楼就搞定了。
? ? ? ?第一次带着自己的有效ID和社会保险号,让律师准备一份房契赠与的法律文书。第二次,赠与人在房契赠与文件上签字,然后赠与双方在交易税单上签字,就可以完成。
? ? ? ?里面所产生的费用也远低于房屋交易的过户费,不到1000美金就可以完成,主要就是160美金产权登记费以及律师费。
? ? ? ?由于赠予的房产没有交易,因此也没有办法购买产权保险,一旦产权出现问题,也只能赔偿原屋主。
? ? ? ?从税务方面来说,没有交易税,资本增值税也从原屋主购买之日的价格计算。
? ? ? ?无偿转让听起来很美,但仍有可能引发法律纠纷。
? ? ? ?类似赠予的这种无偿转让虽然手续简单,但还是有很多需要注意的地方。
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1. 老年人福利
? ? ? ?现在很多老年人想要申请政府的一些福利,比如medicaid。但因为对收入有要求,很多老年人担心,如果自己有房产会影响申请medicaid,所以把房产转让给子女。但是他们不清楚即便是转让了,有一些情况下,5年内还是不能申请medicaid,并不是转让就能马上申请。
? ? ? ?这样一种房契转名会让很多老年人没有保障,如果有老年人一定要把房产赠予给子女,可以在房契里写入一项条款,就是尽管老人把房产转给子女,但老人拥有这栋房产的终身居住权。
? ? ? ?很多人存在误区,有房产就不能申请medicaid。其实有房产一样可以申请。如果这套房产是老人唯一居住的房产,老人又没有什么收入和存款,同样可以申请medicaid。
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2. 医疗信托
? ? ? ?如果有这种需要的老人,最好还是要和律师沟通,看哪种方法最好。事实上,老年人不用担心房产会影响自己申请政府福利,而且即便是为了享受福利将房产过户给孩子,那么也还是要寻求一种保护自己的方法。
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3. 为欠款临时过户
? ? ? ?有些人因为有欠款而临时将自己的房产过户给他人,然而,无偿转让是没有办法购买产权保险的,保险的赔偿方还是原屋主。
? ? ? ?所以一旦原屋主有欠款,这笔欠款除了跟着人走,也会跟着房子走。被赠与方只要卖房子,还是要偿还欠款,不然房产的产权也是有问题的。
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4. 将个人房产转让到自己公司名下
? ? ? ?现在有很多人选择个人房产转移到自己公司名下,事实上就是自己转给自己,但是需要注意这套房产的持有人必须和公司持有人一致。
? ? ? ?如果是夫妇两人持有的房产,那么公司也必须是夫妇两人名下的,而且所占的份额也是必须要一致的。
? ? ? ?如果改变了就涉及到转让税的问题,因为这种转让是不需要转让税的。
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